Menerima rumah dari orang tua atau anggota keluarga yang meninggal dunia tidak otomatis membuat ahli waris harus membayar Pajak Penghasilan (PPh). Berdasarkan aturan perpajakan di Indonesia, warisan bukan merupakan objek PPh namun, ada kewajiban lain yang tetap perlu diperhatikan, terutama Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) saat mengurus balik nama. Besarannya juga bisa berbeda tergantung hubungan keluarga dan ketentuan daerah. Lalu, bagaimana aturan pajak rumah warisan, apakah berlaku juga untuk apartemen, dan bagaimana jika ahli waris memiliki Kartu Keluarga (KK) berbeda?

Apakah Rumah Warisan Dikenakan Pajak?

Rumah yang diterima melalui warisan bukan merupakan objek Pajak Penghasilan (PPh). Artinya, seseorang tidak perlu membayar PPh hanya karena menerima rumah dari orang tua atau anggota keluarga yang meninggal dunia.

Ketentuan ini mengacu pada Pasal 4 ayat (3) huruf b UU Pajak Penghasilan.

Tidak semua proses pengalihan properti warisan bebas dari kewajiban pajak. Ada dua jenis pajak yang perlu dibedakan:

• PPh: Warisan dikecualikan dari objek PPh. Untuk proses pengalihan hak, ahli waris perlu mengurus Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh.

• BPHTB: Tetap berlaku atas perolehan hak atas tanah dan bangunan karena warisan, dengan fasilitas NPOPTKP sesuai ketentuan daerah.

Jadi, meskipun rumah warisan tidak dikenakan PPh, ahli waris tetap perlu memperhitungkan BPHTB ketika mengurus peralihan hak atas properti tersebut.

Baca Juga: Pajak Hibah dan Warisan, Kenapa Aturannya Berbeda?

Berapa Pajak Rumah Warisan yang Harus Dibayar?

BPHTB merupakan pajak daerah yang dikenakan ketika seseorang memperoleh hak atas tanah atau bangunan. Besarnya dipengaruhi oleh nilai properti, NPOPTKP, dan tarif yang berlaku di daerah tempat properti berada.

Secara umum, perhitungannya menggunakan rumus:

BPHTB = Tarif BPHTB × (NPOP − NPOPTKP)

Sebagai contoh, di Jakarta, Perda Nomor 1 Tahun 2024 menetapkan tarif BPHTB sebesar 5%. Untuk warisan kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat serta suami atau istri, NPOPTKP khususnya adalah Rp1 miliar.

Misalnya, seorang anak menerima rumah warisan dari ayahnya dengan nilai perolehan Rp2 miliar.

Perhitungannya:

• Nilai rumah: Rp2.000.000.000

• NPOPTKP khusus warisan: Rp1.000.000.000

• Dasar pengenaan BPHTB: Rp1.000.000.000

• Tarif BPHTB: 5%

Maka, BPHTB yang harus dibayar adalah:

5% × Rp1.000.000.000 = Rp50.000.000

Angka tersebut merupakan simulasi menggunakan ketentuan Jakarta. Besaran NPOPTKP dan tarif dapat berbeda di daerah lain, sehingga perhitungan aktual perlu mengikuti Perda setempat.

Apakah Ahli Waris Beda KK Tetap Mendapat Keringanan BPHTB?

Anak yang sudah menikah dan memiliki KK sendiri tetap bisa mendapatkan fasilitas BPHTB khusus ketika menerima rumah warisan dari orang tuanya.

Hal ini karena ketentuan BPHTB tidak menjadikan kesamaan KK sebagai syarat utama. Faktor yang diperhatikan adalah hubungan keluarga antara pewaris dan ahli waris.

Berdasarkan UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD), NPOPTKP khusus warisan berlaku untuk keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau ke bawah, termasuk suami atau istri.

Dengan kata lain, hubungan orang tua dan anak tetap diakui meskipun keduanya sudah memiliki alamat dan KK berbeda.

Fasilitas tersebut tidak berlaku untuk semua hubungan keluarga. Berdasarkan ketentuan garis keturunan lurus satu derajat, hubungan keluarga yang termasuk dalam fasilitas khusus warisan adalah:

• Ayah kepada anak atau sebaliknya

• Ibu kepada anak atau sebaliknya

• Suami kepada istri atau sebaliknya

Sementara itu, beberapa hubungan keluarga berikut tidak termasuk dalam kategori tersebut:

• Kakak kepada adik atau sebaliknya, karena termasuk garis keturunan menyamping

• Kakek kepada cucu atau sebaliknya, karena memiliki jarak dua derajat dalam garis keturunan lurus

Perlu diingat, berada dalam satu KK juga tidak otomatis membuat seseorang mendapatkan fasilitas khusus. Hubungan keluarga dan status sebagai ahli waris tetap harus dibuktikan melalui dokumen yang sah.

Apakah Apartemen Warisan Juga Dikenakan Pajak?

Ketentuan perpajakan warisan tidak hanya berlaku untuk rumah tapak, tetapi juga apartemen.

Apartemen memiliki hak kepemilikan atas satuan rumah susun yang dapat dialihkan melalui pewarisan. Karena itu, ketika seseorang menerima apartemen dari orang tuanya, prinsip perpajakan yang berlaku pada dasarnya sama.

Ahli waris tetap perlu mengurus SKB PPh dan memperhitungkan BPHTB sesuai ketentuan daerah.

Selain itu, proses balik nama apartemen juga memerlukan dokumen kepemilikan berupa Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) atau bukti kepemilikan yang relevan.

Bagaimana Cara Mengurus SKB PPh Warisan?

Meskipun warisan bukan objek PPh, ahli waris tetap perlu mengurus SKB PPh sebagai bukti formal agar proses balik nama tidak terkendala kewajiban PPh Final.

Berdasarkan PMK Nomor 81 Tahun 2024 dan PER-8/PJ/2025, permohonan dapat diajukan melalui Coretax DJP.

Beberapa dokumen yang perlu disiapkan antara lain:

1. Identitas pewaris dan ahli waris

2. Surat Pernyataan Pembagian Waris

3. Sertifikat tanah atau dokumen kepemilikan apartemen

4. Dokumen pendukung yang membuktikan terjadinya pewarisan, seperti akta kematian dan bukti ahli waris

Permohonan dapat diajukan menggunakan NIK ahli waris sendiri melalui Coretax DJP. Jika terdapat beberapa ahli waris, salah satunya dapat mewakili pengajuan dengan persetujuan ahli waris lainnya.

DJP menyebut permohonan akan ditindaklanjuti dalam tiga hari kerja setelah dokumen diterima secara lengkap.

Baca Juga:  Menerima SP2DK atau Surat Cinta DJP, Perlukah Takut?

Apakah Rumah Warisan Perlu Dilaporkan dalam SPT Tahunan?

Meskipun bukan objek PPh, rumah atau apartemen yang sudah diterima sebagai warisan tetap perlu dicantumkan dalam daftar harta pada SPT Tahunan ahli waris.

Hal ini penting karena pelaporan harta berbeda dengan pengenaan pajak atas penghasilan.

Jika properti tersebut kemudian disewakan, penghasilan sewanya dapat dikenakan pajak sesuai ketentuan yang berlaku. Begitu juga jika rumah warisan dijual, transaksi penjualannya memiliki konsekuensi PPh tersendiri.

Dengan demikian, menerima warisan bukan berarti seluruh aktivitas ekonomi yang berkaitan dengan properti tersebut otomatis bebas pajak.

Apa yang Perlu Diperhatikan Sebelum Mengurus Rumah Warisan?

Mengurus rumah warisan bukan hanya soal memindahkan nama pada sertifikat. Ada beberapa ketentuan administrasi dan perpajakan yang perlu dipahami agar prosesnya berjalan lancar.

Mulai dari memastikan status ahli waris, mengurus SKB PPh, hingga menghitung BPHTB berdasarkan ketentuan daerah.

Terutama bagi ahli waris yang sudah memiliki KK sendiri, penting untuk mengetahui bahwa perbedaan KK tidak otomatis menghilangkan fasilitas BPHTB khusus.

Jika masih ragu mengenai perhitungan pajak atau dokumen yang harus disiapkan, memahami ketentuannya sejak awal dapat membantu menghindari kesalahan administrasi di kemudian hari.

Butuh bantuan memahami kewajiban pajak atas properti warisan? Klik tombol WhatsApp di kanan untuk mulai konsultasi kebutuhan perpajakan dan administrasi bisnis maupun pribadi kamu bersama HastaPrada.